Ngày 2/10/2025, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai đấu giá thành công hai khu đất với tổng diện tích gần 113 ha tại xã Bình An (xã Long Đức, huyện Long Thành cũ), cách ranh sân bay quốc tế Long Thành chỉ vài km. Hai lô đất có tổng giá khởi điểm hơn 6.510 tỷ đồng được chốt ở mức hơn 6.708 tỷ đồng, cao hơn khoảng 3% so với khởi điểm. Đây là phiên đấu giá đất quy mô lớn đầu tiên của Đồng Nai thành công sau nhiều năm trầm lắng. Hơn một năm sau, The Aircrest tổng hợp lại toàn bộ dữ liệu đã được công bố: ai đã trúng đấu giá, đất đã được giao chưa, và khu vực này sẽ đi về đâu khi sân bay chuẩn bị khai thác.
Phiên đấu giá ngày 2/10/2025 diễn ra như thế nào
Phiên đấu giá do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai phối hợp với Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh tổ chức, theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng, trả giá lên. Trước đó, thông báo đấu giá đã được công khai từ ngày 25/7/2025 trên cổng thông tin của tỉnh (Công văn số 201/TTPTQĐ-QL&PTQĐ, kèm hai thông báo số 96/QC-ĐGTS và 97/QC-ĐGTS). Nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước trước ngày 21/8/2025 để đủ điều kiện tham gia.
Mỗi khu đất có hai khách hàng đủ điều kiện tham gia bỏ phiếu. Khu đất 77,28 ha được chốt sau 3 vòng, khu đất 35,64 ha sau 5 vòng. Kết quả cụ thể như sau:
| Chỉ tiêu | Lô 1: Trung tâm thương mại, dịch vụ và dân cư | Lô 2: Khu dân cư theo quy hoạch |
|---|---|---|
| Tổng diện tích | 77,28 ha | 35,64 ha |
| Diện tích đưa ra đấu giá | 379.082,3 m² (khoảng 37,9 ha): đất ở, đất công trình xã hội, đất thương mại dịch vụ | Khoảng 172.700 m² (17,27 ha): 13,39 ha đất ở và 3,88 ha đất công cộng (giáo dục, y tế, văn hóa) |
| Diện tích không đấu giá | 393.752,9 m² giao thông, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật (giao không thu tiền) | Hơn 18,37 ha hạ tầng kỹ thuật và hành lang kỹ thuật |
| Giá khởi điểm | 4.755,248 tỷ đồng | 1.755,38 tỷ đồng |
| Bước giá / Tiền đặt trước | 47 tỷ đồng / 951 tỷ đồng | 17,5 tỷ đồng / 351 tỷ đồng |
| Số vòng trả giá | 3 vòng | 5 vòng |
| Giá trúng đấu giá | 4.897 tỷ đồng (cao hơn khởi điểm khoảng 141,8 tỷ, tức 3,0%) | Hơn 1.811 tỷ đồng (cao hơn khởi điểm khoảng 55,6 tỷ, tức 3,2%) |
| Quy đổi trên phần đất đấu giá | Khoảng 12,9 triệu đồng/m² | Khoảng 10,5 triệu đồng/m² |
| Quy đổi trên toàn khu | Khoảng 6,3 triệu đồng/m² | Khoảng 5,1 triệu đồng/m² |
| Đơn vị trúng đấu giá | Một công ty cổ phần bất động sản (tên chưa được công bố trên báo chí và cổng thông tin tỉnh) | Công ty Cổ phần Bất động sản LANDORA |
Nguồn số liệu: Báo Đấu thầu, Báo Xây dựng, Dân trí, CafeF, CafeLand và các quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai. Mức quy đổi do The Aircrest tính toán, chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng phần đất giao không thu tiền và nghĩa vụ nhà ở xã hội.
Cộng cả hai lô, Đồng Nai thu về khoảng 6.708 tỷ đồng, cao hơn tổng giá khởi điểm (6.510,6 tỷ đồng) gần 198 tỷ đồng. Mức chênh khoảng 3% không phải là một cuộc “đấu nóng”, nhưng với hai khu đất có giá khởi điểm hàng nghìn tỷ đồng, chỉ cần có người trả đủ và nộp tiền đúng hạn đã là kết quả mà tỉnh chờ đợi từ năm 2021. Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Tấn Đức khi đó đánh giá kết quả này giúp tăng nguồn thu ngân sách, khơi thông nguồn lực xã hội và thúc đẩy phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ và logistics quanh sân bay.
Vị trí hai lô đất: tam giác Quốc lộ 51, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đường Long Đức – Lộc An
Hai khu đất nằm liền kề nhau, kẹp giữa Quốc lộ 51 ở phía Tây và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu ở phía Đông, ngăn cách bởi đường Long Đức – Lộc An. Đây là dải đất nằm ngay rìa Bắc của trung tâm Long Thành (nay là phường Long Thành), tiếp giáp các khu dân cư hiện hữu.
- Lô 1 (77,28 ha): phía Đông giáp đất cao su và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; phía Tây giáp Quốc lộ 51A và đường Lê Duẩn; phía Nam giáp đường Vũ Hồng Phô và khu dân cư hiện hữu; phía Bắc giáp đường Long Đức – Lộc An. Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 (Quyết định 1885/QĐ-UBND ngày 10/6/2025) xác định đây là khu trung tâm thương mại, dịch vụ và dân cư với quy mô dân số dự kiến 12.000 đến 20.000 người.
- Lô 2 (35,64 ha): phía Đông giáp cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; phía Tây giáp đường song hành Quốc lộ 51 và khu dân cư hiện hữu; phía Nam giáp đường Long Đức – Lộc An; phía Bắc giáp đường QH5 theo quy hoạch. Khu đất trước đây là vườn cao su của Tổng công ty Cao su Đồng Nai (khoảng 22 ha đã bồi thường, thanh lý cây để bàn giao từ tháng 7/2025), cùng trụ sở xã và trung tâm y tế cũ.
Về kết nối, từ khu đất đi theo Quốc lộ 51 về phía Nam khoảng 4 đến 5 km là nút giao Long Thành, nơi cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây gặp cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đường T2 dẫn thẳng vào sân bay. Khoảng cách đường chim bay từ khu đất tới ranh sân bay Long Thành chỉ khoảng 6 km, tới nhà ga hành khách khoảng 12 km. Nói cách khác, đây là một trong những quỹ đất sạch quy mô lớn cuối cùng nằm ở “cửa ngõ” phía Bắc của sân bay mà vẫn tiếp giáp trực tiếp một đô thị hiện hữu.
Ai đã trúng đấu giá và đất đã được giao chưa
Lô 2 (35,64 ha) đã có chủ chính thức. Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai công nhận kết quả trúng đấu giá tại Quyết định số 1600/QĐ-UBND ngày 13/10/2025. Ngày 13/1/2026, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 103/QĐ-UBND giao đất, cho thuê đất cho Công ty Cổ phần Bất động sản LANDORA với tổng diện tích 347.613,88 m², trong đó:
- Đất ở: 133.875,73 m² (giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm).
- Đất thương mại dịch vụ: 19.751,67 m²; đất giáo dục: 13.848,52 m²; đất văn hóa: 4.713,04 m²; đất y tế: 533,52 m² (cho thuê trả tiền một lần, 50 năm).
- Đất giao thông: 126.727,5 m²; đất cây xanh, công viên: 43.905,17 m²; đất hạ tầng kỹ thuật: 4.258,73 m² (giao không thu tiền, doanh nghiệp xây dựng hạ tầng theo quy hoạch 1/500 rồi bàn giao cho địa phương).
Hợp đồng thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. UBND xã Bình An được giao giám sát tiến độ sử dụng đất. Theo thông tin đăng ký doanh nghiệp được báo chí dẫn lại, LANDORA có trụ sở tại Hải Phòng, thành lập ngày 30/7/2025, tức chỉ hai tháng trước phiên đấu giá, vốn điều lệ 960 tỷ đồng với ba cổ đông cá nhân, người đại diện pháp luật là ông Đàm Văn Huy. Đây là mô hình quen thuộc: lập pháp nhân dự án riêng để tham gia đấu giá, phía sau có thể là nhóm nhà đầu tư lớn hơn. Tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được tỉnh ước tính khoảng 4.624 tỷ đồng, chưa gồm tiền đất.
Lô 1 (77,28 ha) vẫn là ẩn số công khai. Các báo đều chỉ ghi “một công ty cổ phần bất động sản” trúng đấu giá với 4.897 tỷ đồng sau 3 vòng. Tính đến thời điểm bài viết này (tháng 10/2026), cổng thông tin tỉnh Đồng Nai chưa đăng quyết định giao đất cho khu đất này như đã làm với lô 2. Người trúng đấu giá lô 1 có hai nghĩa vụ đáng chú ý: nộp khoản tiền tương ứng giá trị quỹ đất nhà ở xã hội (vì khu đất không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại chỗ) và đầu tư đồng bộ hạ tầng trên hơn 39 ha đất giao không thu tiền để bàn giao cho địa phương.
Lô 1 cũng có một lịch sử đáng nhớ. Năm 2015, UBND tỉnh đã giao khu đất này (đợt 1) cho Công ty Cổ phần Lộc Thịnh làm dự án khu dân cư khoảng 82 ha. Dự án không triển khai được. Tháng 6/2024, tỉnh ban hành Quyết định 1895/QĐ-UBND bãi bỏ quyết định giao đất, thu hồi và giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý để tái cấu trúc, lập lại quy hoạch 1/500 và đưa ra đấu giá. Từ lúc phê duyệt kế hoạch lập quy hoạch (tháng 4/2025) tới lúc gõ búa (tháng 10/2025) chỉ mất sáu tháng, một tốc độ hiếm thấy với quỹ đất quy mô này.
Vì sao phiên đấu giá này là bước ngoặt của Đồng Nai
Trước ngày 2/10/2025, Đồng Nai gần như “đóng băng” kênh đấu giá đất: từ năm 2021 không có khu đất nào đấu giá thành công, một phần do thị trường trầm lắng, một phần do nhiều khu đất chưa hoàn tất pháp lý. Lô đất đầu tiên bán được trở lại chỉ là một thửa gần 500 m² ở phường Tam Hiệp với hơn 34 tỷ đồng. Hai lô đất Bình An vì vậy là phép thử thật sự cho sức hấp dẫn của quỹ đất quanh sân bay.
Kết quả sau đó cho thấy phép thử đã thành công. Chỉ trong ba tháng cuối năm 2025, Đồng Nai bán được 6 khu đất, thu hơn 11.200 tỷ đồng. Bước sang năm 2026, chính quyền (từ năm 2026 là thành phố Đồng Nai) đưa ra kế hoạch đấu giá quy mô chưa từng có quanh sân bay:
- Ba khu đất nằm trong ranh sân bay với tổng diện tích 159,3 ha, gồm khu Airport City hơn 41 ha, nhóm lô KH2, KH4, KH7, KH8 hơn 69,6 ha và khu trung tâm điều hành các hãng hàng không hơn 48,2 ha. Toàn bộ số thu nộp ngân sách Trung ương.
- Thêm 35 khu đất khác với tổng diện tích khoảng 1.183 ha dự kiến đấu giá trong năm 2026, và 44 khu, thửa đất đang hoàn thiện pháp lý để đấu giá quý I/2027.
- Tháng 5/2026, HĐND thành phố thông qua danh mục 4 dự án thu hồi đất với tổng diện tích hơn 1.164,5 ha tại phường Long Thành và xã Bình An để tạo quỹ đất sạch đấu giá, phần lớn là đất cao su. Riêng hơn 325 ha đã bồi thường xong tại Bình An và Long Thành được giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tổ chức đấu giá.
Nói cách khác, hai lô đất Bình An là “giá tham chiếu” đầu tiên cho một làn sóng hơn 1.300 ha đất sẽ lần lượt ra thị trường trong 2026 và 2027. Mức 10 đến 13 triệu đồng/m² tính trên phần đất được đấu giá (hoặc 5 đến 6 triệu đồng/m² tính trên toàn khu) sẽ là con số mà mọi nhà đầu tư nhìn vào khi định giá các khu đất tiếp theo.
Góc nhìn cho người mua và nhà đầu tư
Thứ nhất, giá vốn đất đã được “khóa”. Với lô 2, tiền đất khoảng 1.811 tỷ đồng cho 13,39 ha đất ở và 3,88 ha đất công cộng. Nếu cộng chi phí hạ tầng cho toàn bộ 35,64 ha và nghĩa vụ nhà ở xã hội, giá thành đất ở thương phẩm khó thấp hơn 15 đến 18 triệu đồng/m² trước khi tính xây dựng và lợi nhuận. Điều này cho thấy sản phẩm nhà thấp tầng tại đây khi mở bán gần như chắc chắn nằm ở phân khúc trung cao so với mặt bằng Long Thành hiện tại.
Thứ hai, lộ trình ra sản phẩm còn dài. Lô 2 mới được giao đất tháng 1/2026 và còn phải hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội trước khi được cấp giấy chứng nhận. Lô 1 chưa có quyết định giao đất công khai. Kịch bản thực tế là thi công hạ tầng trong 2026 và 2027, mở bán sớm nhất cuối 2027. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý của từng giai đoạn thay vì tin vào các lời chào bán “suất ngoại giao” sớm.
Thứ ba, hạ tầng là biến số quyết định. Giá trị của hai lô đất gắn trực tiếp với ba mốc: sân bay Long Thành khai thác giai đoạn 1 (kế hoạch cuối năm 2026, sau khi đã đón chuyến bay đầu tiên hạ cánh ngày 19/12/2025), cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu thông toàn tuyến, và việc mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Bất kỳ sự chậm trễ nào ở ba mốc này đều kéo dài thời gian hiện thực hóa giá trị.
Thứ tư, nguồn cung sắp tới rất lớn. Hơn 1.300 ha đất quanh sân bay sẽ được đấu giá trong 2026 và 2027. Nguồn cung này vừa là áp lực cạnh tranh với hai lô Bình An, vừa là bảo chứng rằng khu vực sẽ hình thành một đô thị thực sự thay vì những dự án lẻ.
Những mốc tiếp theo cần theo dõi
- Quyết định giao đất cho khu 77,28 ha và danh tính chính thức của nhà đầu tư trúng đấu giá.
- Thời điểm LANDORA hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội, ký hợp đồng thuê đất và được cấp giấy chứng nhận cho khu 35,64 ha.
- Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 điều chỉnh (nếu có) và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên hai khu đất.
- Kết quả đấu giá 159,3 ha đất trong sân bay và các khu đất thuộc danh mục 1.164,5 ha tại Long Thành, Bình An.
- Tiến độ khai thác giai đoạn 1 sân bay Long Thành cuối năm 2026 và tiến độ hoàn thành cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
The Aircrest sẽ tiếp tục cập nhật diễn biến pháp lý, quy hoạch và tiến độ của hai khu đất này cũng như các quỹ đất quanh sân bay Long Thành trong các bài viết tiếp theo.
Nguồn tham khảo
Dân trí, “Đấu giá thành công 2 khu đất hơn 6.700 tỷ đồng gần sân bay Long Thành” (2/10/2025); CafeF (3/10/2025); Báo Xây dựng, “Đấu giá thành công hai khu đất hơn 6.700 tỷ đồng cận kề sân bay Long Thành” (2/10/2025); Tạp chí Doanh Nhân VN, “Đồng Nai thu về 6.700 tỷ đồng đấu giá 2 lô đất sát sân bay Long Thành”; Báo Đấu thầu, “Đồng Nai đấu giá 2 khu đất gần 113 ha tại cửa ngõ sân bay Long Thành” (28/7/2025) và “Khơi thông kênh đấu giá đất tại Đồng Nai” (9/10/2025); CafeLand, “Thông tin mới về khu đất 77ha gần sân bay và cao tốc ở Long Thành” (16/6/2025) và “Diễn biến mới của khu đô thị 35ha gần sân bay Long Thành” (20/1/2026); Doanh nghiệp Hội nhập (10/7/2025); Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai: Công văn 201/TTPTQĐ-QL&PTQĐ (25/7/2025), Quyết định 1600/QĐ-UBND (13/10/2025), Quyết định 103/QĐ-UBND (13/1/2026); VietnamPlus (28/3/2026); Dân Việt (15/5/2026); Báo Xây dựng (24/9/2026); VnExpress, “Gần 160 ha đất cạnh sân bay Long Thành sắp được đấu giá” (22/10/2026).
